開發商成本增 高雄低價容積 三部曲終結

高雄取得容積的低價時代，正上演「終結三部曲」，邁向高價時代。首先是接受基地以折算繳納代金，取得容積移入的折算方式，從公告土地現值全面改以土地市價計算，再者是限縮使用公共設施土地捐贈、抵換的比例，最後，則是「新制」明年將全面適用到高雄捷運、輕軌、以及鐵路地下化等所有的軌道站體，屆時，高雄房市取得容積的低價時代全面告終，開發商取得容積成本將大增。

建商表示，容積成本飆升的關鍵處在於，公告土地現值的價格，大約只有土地市價30％到40％，如果改採土地市價折算容積代金，非採用以前的公告土地現值折算價金，容積取得的成本將增加3倍左右。

另外，過去建商享有採用公告土地現值折算、繳納代金的「容積低價紅利」，但捷運站體周邊一定範圍內的建地，跟市區其它有意容積移轉的建築基地一樣，首先遭收回，在2024年11月7日生效實施，改為土地市價計算。

過去市府允許建商「二擇一」，可以選擇最高100％採用捐贈公設地抵換、移入容積，也可選擇全部以接受基地的土地市價折算，繳交代金、或者不同比例的混搭，移入容積的模式，只是新舊制容積取得過度期的權宜措施，業者說，應該不會有建商會放棄選擇100％採用捐贈公設地，抵換、取得容積的良機。

據高雄都局的統計，容積移轉新制自2024年底修法實施之後，迄今年8月底，計有申請63案，只有一案申請以繳納代金方式，其餘都是選擇低成本的捐贈公共設施保留地。因此，明年將屆滿2年期的滾動檢討時，軌道的捷運各路線，可能比照輕軌和台鐵地下化站體的全新制度，關閉可以最高選擇100％採用捐贈公設地，折換容積的小門。

高雄輕軌和台鐵地下化的軌道站體容積取得方式，已由高雄都發局在今年8月底通過都市計畫審議，將原本可以100％採公告土地現值計算價金，移入容積，改為最少50％以土地市價計算價金，其餘以公設地捐贈，抵換「增額容積」。

高雄都發局說，由於增額容積的實施，除都市計畫審議通過，尚須辦理「高雄市政府審查環狀輕軌增額容積申請案件許可要點」及「高雄市政府審查高雄鐵路地下化延伸鳳山計畫增額容積申請案件許可要點」等兩要點的修訂作業，修訂完成之後，都市計畫才會核定及實施，順利的話，可望在今年底前生效執行。

業者指出，在高市府因監察院有關容積折算方式的糾正之後，輕軌站體的「增額容積」取得、或是高雄各捷運路網的站的「容積移轉」，都將在明年高雄市長陳其邁卸任後，全面進入容積高價成本的時代。

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