美日REIT走勢分化，利率之外還看什麼？

美國房地產投資信託基金（REIT）在利率上升期間仍錄得正回報，日本REIT價格則繼續承壓。CNBC本週四報道，富時NAREIT全REIT指數年內回報超過6%；摩根士丹利週五的報告仍將日本REIT描述爲受加息壓制的板塊。

兩項資料分別使用美國回報指標和日本價格表現，不能據此直接計算兩地收益差。機構解釋這輪走勢時，已把物業新增供應、租金增長和資金使用方式，與利率變化放在一起考察。

新增供應決定租金能漲多少

美國此前的融資收緊正在減少新項目競爭。CNBC援引Hoya Capital Real Estate首席投資官戴維·奧爾巴赫（David Auerbach）的研究稱，剔除數據中心後，REIT開發項目儲備較2022年高峯及2019年水平均低約40%。

高盛本週三的美國零售REIT報告給出了具體供給數據：2025年零售物業淨竣工面積相當於上年存量的0.2%，CoStar預計2026年爲0.3%。該行認爲，低新增供應有利於維持出租率和租金議價能力。

這種支撐已體現在新舊租約的租金差上。高盛統計的四家零售REIT，截至2026年第二季度的過去12個月現金租金差平均爲13.2%，一年前爲14.1%。漲幅仍爲兩位數，但已放緩。

日本也存在租金改善的物業。摩根士丹利指出，東京核心五區寫字樓空置率在2023年6月見頂後，掛牌租金繼續上漲。零售物業方面，主要商業區空置率較低，該行預計換租和續租時仍有提價空間。

同一利率環境下，美國多戶住宅REIT的年內回報卻仍爲負數。CNBC將其與過剩供應及租金偏弱聯繫起來；酒店、數據中心和老年住房則錄得兩位數回報，物業類型之間的差異並未消失。

盈利增長還要覆蓋再融資成本

美國REIT盈利指引提供了另一項支撐。奧爾巴赫統計，在提供全年指引的98家REIT中，58家上調了預期。他認爲，更健康的物業現金流、股息覆蓋能力和資產負債表，正在幫助行業承受利率衝擊。

日本的考驗則包括債務逐步到期。摩根士丹利根據8月底有息負債數據測算，行業未來一年約有1.79萬億日元債務需要再融資，目前固定利率債務佔比約78%。報告將租金增長能否抵消借款成本上升列爲重要問題。

該行判斷，日本加息週期基於其政策利率預測已接近尾聲，但這仍是機構預期。報告同時列出房地產流動性下降、融資收緊，以及租金和每單位分派增長落後於通脹等風險，並未把估值修復視作既定結果。

美國零售物業經營改善也沒有讓高盛忽略估值壓力。該行在同一報告中下調了所覆蓋零售REIT的目標價，理由包括近期市場變化，以及增長率與估值倍數關係的重新評估；再融資仍被列爲2027年的阻力。

日本折價把資產處置推到前臺

摩根士丹利對日本REIT的積極判斷，還來自證券價格與物業估值的差距。按9月底數據，行業價格相對資產淨值約爲0.79倍。該行認爲，物業現金流仍在增長、評估資本化率大致走平，使低於淨資產值的價格具有吸引力。

在這種折價下，該行更重視出售物業後的資金安排：通過出售兌現賬面未實現收益，支持每單位分派，再將所得資金用於購買抗通脹能力較強的物業或回購份額。其研究將這種資本策略與低利率時期積極擴張資產作了區分。

租金改善也有邊界。報告指出，東京物流設施市場雖已出現空置率開始下降的跡象，但短期供應仍可能超過需求，市場租金難以明顯上漲；現有物業租金與新建物業租金之間的差距收窄，仍可能推動存量租金收入增長。