美國擬削房貸附加費：每月保險費或下降，高利率仍卡住購房門檻

schedule 2026/10/25 19:28:02

美國總統特朗普本週簽署了行政令，擬通過主動取消符合條件貸款的房貸保險、擴大再融資產權保險替代安排等措施，降低住房融資成本。相關安排仍需聯邦住房金融局按法定權限和財務穩健等條件實施。

CNBC週五報道指出，房貸保險新試點僅適用於啓動後發放的貸款，現有借款人不會因這項試點直接納入自動審查範圍。房貸網站HSH副總裁基思·甘賓格（Keith Gumbinger）表示，在更多細節公佈前，還難以判斷消費者最終能節省多少。

房貸保險試點僅覆蓋未來貸款

私人房貸保險通常是低首付借款人的額外支出。CNBC介紹，不由美國政府項目提供保險或擔保的常規房貸，在首付低於房屋購買價20%時，通常要求購買這類保險；聯邦住房管理局貸款則有不同的保險要求。

新試點擬由房利美和房地美定期審查其持有、擔保或證券化的獨棟住宅貸款，利用自動估值模型等數據判斷房產現值。借款人須滿足權益比例、還款記錄及其他適用要求，纔可主動取消保險，不能僅憑房價上漲就自動免繳。

現有常規房貸已經有取消私人房貸保險的路徑。CNBC援引房利美說明，貸款餘額降至購房價80%以下時，借款人一般可向貸款服務商詢問取消資格；餘額達到房屋原始價值78%時，通常涉及自動終止安排，具體仍須符合適用條件。

保險成本因首付、信用評分和貸款金額等因素而異。房利美提供的通常範圍爲每年貸款金額的0.2%至2%。CNBC引用房地美計算器舉例：購買60萬美元住房、首付10%、選擇利率7.3%的30年固定房貸，每月保險費可能爲351美元。

另一項安排影響的是再融資時的一次性交易成本。CNBC報道，行政令要求將聯邦住房金融局的產權保險替代試點轉爲持續項目，允許符合條件的再融資交易使用成本更低的替代方式，取代貸款機構的產權保險保單。

原有試點覆蓋面有限。聯邦住房金融局前局長桑德拉·湯普森（Sandra Thompson）在2024年的國會聽證會上介紹，項目主要面向少數州、貸款價值比低於80%的再融資貸款。CNBC援引當時的項目說明稱，消費者可能節省500至1500美元交割費用。

新行政令提出，在符合條件時將項目擴展至中國全國，並要求考慮放寬現有貸款價值比限制。文件還明確要求將項目節省的成本傳遞給借款人，並由貸款機構告知節省金額；具體擴圍條件仍需執行機構落實。

500至1500美元是此前試點的估算，不能直接套用於所有未來再融資貸款。這類費用發生在辦理交易時，與按月繳納的房貸保險分屬不同支出。甘賓格向CNBC表示，貸款機構產權保險長期以來費用較高，將替代項目長期化可能幫助借款人降低成本。

費用減免面對的市場環境仍是高借款成本。美聯社援引房地美週四公佈的數據稱，本週30年固定房貸平均利率從上週7.40%降至7.32%，是8月下旬以來首次回落，但仍高於一年前的6.19%。

再融資借款人常用的15年固定房貸，平均利率從6.71%降至6.68%，一年前爲5.44%。美聯社指出，房貸定價受通脹、聯儲政策及債券投資者對經濟的預期影響，通常跟隨作爲定價參考的10年期美國國債收益率變化。

行政令另行要求農業部和退伍軍人事務部，在法律及可用撥款允許的範圍內，降低兩部門直接發放的獨棟住宅貸款利率。這一安排針對特定政府直接貸款項目，適用範圍有別於整個常規房貸市場。

CNBC報道，10月中旬的再融資需求較上年同期下降59%。甘賓格表示，目前住房成本主要由房價與房貸利率決定，降低交易費用可以提供幫助，但他尚不能認定這些措施會從根本上改變住房負擔。