萬科股債暴跌，房地產危機成市場焦點【群益獨家觀點】

陸港股指數收盤表現

盤面看法

美中關係更加和緩，近幾日迎來股市反彈，但由於中日緊張關係的風險仍未消除，加上近日傳出萬科首次提出人民幣債券展期，引發市場擔憂政府不再托底房市，房價若持續低迷中國內需消費難以迎來全面復甦，短線操作建議區間看待較為合適。

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萬科股債暴跌

萬科從「模範生」變風向標

萬科曾是優質國企開發商，如今成為觀察房企整體健康程度的重要標誌，因受缺乏明確政策支持影響，萬科股價、美元債、本地債全面重挫，人民幣債券急跌引發交易暫停，其美元債跌至 40 美分，創 10 個月低，香港股價跌至一年多新低。

債務壓力急升

去年 9 月的放鬆政策僅帶來短暫回暖。近期補貼抵押利息等新措施也未改善銷售低迷。監管機構加強審查房企債務披露違規，反映金融風險已被高度關注。

彭博估算，萬科至2026年6月底將面臨1,340億元境內債到期與贖回壓力。最大股東深圳地鐵提供的 220 億元額度已接近用盡，剩餘可動用空間極低。

若萬科在此時違約，將削弱政府救市政策公信力，引發房價新一輪下跌，國企開發商信譽也恐受牽連。

房地產危機成市場焦點

萬科展期引爆情緒

萬科首次提出人民幣債券展期，象徵大型國企開發商也難逃流動性枯竭，此舉再度引發市場對「政府是否仍願支持大開發商」的疑慮，二手房價格相較峰值下跌逾30%，市場尚未觸底。

中國房價下行至少兩年

瑞銀表示中國房價可能還需至少兩年才能止跌；惠譽認為各地新房銷售可能再下滑 15–20%。第二季以來全國銷售重回下跌，市場回到疲弱周期。彭博產業研究預計第三季銷售降至 1,380 億元，反映購房需求持續疲弱。

房市對GDP貢獻降至20年最低，反而更不急救市

房地產對 GDP 貢獻降至 略高於 5%，遠低於 2021 年的 15% 峰值，這使得房市下行對 GDP 的「直接拖累」下降，也降低了北京的短期救市優先度。中國當局把資源投入「高質量成長」：科技、製造、高端產業，房市排序後移。

房價兩年蒸發20兆、抑制消費成長

房價下跌 → 信心下降 → 消費減弱 → 房市更疲弱 → 反過來再壓經濟，高盛將其形容為 「負反饋循環」，並已顯著拖累消費。

學者指出中國對房市低迷的高容忍度是一種政策誤判。

中國官方反覆強調要靠刺激消費帶動經濟，但家庭財富大幅縮水使居民更偏向儲蓄。若不先穩住房價、穩定財富，消費難以自行回升，是當前最關鍵的矛盾。

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