中國醞釀穩定房市新政，房產股上漲【群益獨家觀點】

9月29日A50與港股指數齊跌，恒生科技指數創逾三個月新低，9月以來累跌逾7%，年內跌幅超過21%。截至9月25日，恒生科技指數本益比約22.93倍，處於2010年以來，歷史分位，估值已明顯回落。

另外，中國近期密集推出穩定房市與寬鬆政策，國務院研議房市組合措施，10月起中央首推首套房貸貼息，符合條件者最高100萬元貸款可享年化1個百分點優惠，最長5年。人行同步下調PSL利率25個基點至1.5%，並擴大至「六張網」建設，強化基礎建設投資。政策由供給端逐步延伸至需求端，帶動港股房產股反彈，但實際成效仍待政策落地與住房需求改善驗證。

政策消息一出，中國房產股如萬科、融創中國、龍湖集團、華潤置地及保利置業上漲，但權重站比較低對整體指數並無顯著拉抬效果，本周將迎來中國十一國慶假期港股通暫停，是，市場對於A股也相對持觀望態度，短期資金流入可能放緩，近期走勢陸港股也相對疲弱。

中國醞釀穩定房市新政，房產股上漲

中國國務院常務會議提出，將加大宏觀政策逆周期調節力度，並研究推出穩定房地產市場、促進就業增收等一攬子政策措施，針對房市，監管部門同步推出多項跨部委措施，包括將個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，並優化房企股票、債券及REITs融資制度；住建部等部門則規範商品房預售與現房銷售，允許房企分期繳納土地出讓金，並強化住房交付風險防範。政策從居民購房、房企融資到保交樓等環節同步發力，顯示穩定房地產市場的政策工具進一步擴大。

中央首推房貸貼息

中國財政部、人民銀行及金融監管總局宣布，自10月1日起全國實施居民購房貸款貼息政策，期限暫定1年。符合條件的首套房購屋家庭，包括新市民、青年及城鎮工薪家庭，可按貸款本金享有年化1個百分點、最長5年的財政貼息，單戶可貼息貸款規模上限為100萬元。適用房屋須為建築面積120平方米以下、總價150萬元以下的新發放商業性個人住房貸款。

此次政策鎖定首套、剛性住房需求，透過財政與金融政策協同降低購房成本。以最高100萬元貸款計算，1個百分點貼息在最長5年期限下，考慮房貸餘額逐月下降，借款人累計可減少利息支出近5萬元。實際貼息金額則取決於貸款規模、期限及還款方式，所有符合條件的居民家庭均可申請，且財政資金總規模不設上限。

人行下調抵押補充貸款利率，聚焦基礎建設

另外，中國人民銀行宣布進一步調整貨幣政策工具，以落實中央政治局會議及國務院常務會議部署，支持經濟穩定成長與「十五五」良好開局。其中，抵押補充貸款（PSL）利率下調25個基點，一年期利率由1.75%降至1.50%，藉此降低政策性銀行資金成本，進一步強化對實體經濟及國家戰略領域的金融支持。

此次政策另一項重點是擴大PSL支持範圍，將水網、新型電網、算力網、新一代通信網、城市地下管網及物流網等「六張網」納入支持領域。政策性銀行可透過PSL獲得更具針對性的資金支持，預期有助於推動相關基礎設施建設，擴大有效投資，並帶動算力、通信及物流等新型基礎設施需求。

政策重心轉向需求端

整體而言，人行此次調整延續適度寬鬆貨幣政策方向，除了降低PSL利率，也透過擴大政策工具支持領域，引導資金流向基礎建設及實體經濟。中國人行也表示，後續將根據經濟運行、物價及宏觀調控需要，綜合運用各項貨幣政策工具，保持流動性充裕並調控利率水平。

市場認為，此次政策較重要的變化是中央財政開始直接支持居民住房需求，反映政策工具由供給端逐步延伸至需求端，但補貼規模與覆蓋範圍能否形成足夠效果仍待觀察。

地產股率先反應

政策訊號帶動市場信心回升，港股房產股明顯上揚，萬科、融創中國、龍湖集團、華潤置地及保利置業均上漲。房地產市場自疫情後持續承壓，部分房企仍面臨債務與流動性壓力，因此此次政策重點在於透過財政、金融及監管措施協同，改善房企融資與居民購房條件，並降低住房交付風險，後續市場將關注政策細則及實際落地效果。