黃金失色，德黑蘭樓市狂飆80%！戰爭下的伊朗人正在“棄金投房

據金融時報，德黑蘭在遭受了美以持續40天（按當前脆弱的停火前算）的空襲背景下，房地產市場卻出現反常升溫。儘管官方尚未發佈最新統計，首都房地產經紀人協會估計，自2月底衝突爆發以來，房價與租金已上漲約80%，這一漲幅甚至超過同期通脹水平。

市場變化與資產選擇轉移密切相關。過去一年裏，伊朗里亞爾在公開市場兌美元貶值約53%，疊加當前約84%的年化通脹率（政府本週公佈數據），促使家庭加速尋找保值渠道。伊朗人正將目光從黃金轉向房產。與此同時，曾被廣泛青睞的黃金價格自年內高點明顯回落，也削弱了其吸引力。

不過，這一輪房地產需求回升並未帶來交易活躍。經紀人和購房者普遍認爲，市場情緒更多源於對經濟前景的擔憂，而非信心改善。在擁有約1000萬人口的德黑蘭，成交量依然有限。

一位德黑蘭房地產經紀人以具體交易說明市場變化：“一套戰前價值300億圖曼的公寓，本週以580億圖曼的價格售出。戰爭帶來的只有更高的價格。”他補充稱，賣方傾向於延遲出售以等待更高報價，而買方則急於將里亞爾現金轉化爲實物資產以對抗貶值，“市場一片混亂”。（注：當地民間計價單位爲圖曼，10里亞爾兌1圖曼）

價格上漲不僅限於首都。德黑蘭周邊鄉村地區以及裏海沿岸度假城鎮同樣出現顯著漲幅——這些區域成爲部分居民躲避衝突的去處 。

由於缺乏成熟的抵押貸款體系，伊朗房地產交易高度依賴現金。許多購房者需在數月內付清全部房款，甚至一次性完成支付，這進一步加劇了資金壓力與市場波動。

長期來看，伊朗經濟一直受到多重結構性問題困擾，包括持續的兩位數通脹、貨幣體系失衡、銀行體系脆弱以及腐敗問題。

政治經濟改革派分析師賽義德·萊拉茲（Saeed Laylaz）表示：“多年來，官員們將每一個經濟問題都歸咎於制裁，以掩蓋他們自己的無能。現在他們躲在戰爭背後。”他還指出，戰爭的全部經濟影響尚未完全顯現，未來幾個月將更加明顯。

通脹對民生的衝擊尤爲突出。食品價格已進入三位數漲幅區間：植物油同比上漲354%，雞蛋上漲343%，雞肉上漲287%，進口大米上漲223%，乳製品上漲139%。在這種背景下，普通家庭的資產配置空間被大幅壓縮。

一位58歲、居住在德黑蘭中產社區的家庭主婦表示：“在德黑蘭買房的想法已經變成了一種幻想。如果還能負擔得起食物，我們就應該感到幸運了。買房產是永遠遙不可及的。”

回顧此前情況，伊朗房地產市場在過去五年基本處於停滯狀態，原因在於經濟疲弱使投資者更傾向於持有黃金或外幣。戰前官方數據顯示，全國房價同比上漲約35%，明顯落後於通脹水平。

當前的房地產升溫，是否能夠真正提供對沖通脹的功能，市場仍存分歧。商業顧問西亞馬克·加塞米（Siamak Ghassemi）在Instagram發佈的視頻中提醒，其關注者，無論選擇房產、汽車、黃金還是外幣，今年都難以跑贏通脹。