央行尚未加息，固定房貸已經漲價：英國房貸市場爲何出現“反向選
英國部分借款人開始轉向跟蹤英國央行基準利率的浮息房貸。據《金融時報》本週六報道，房貸經紀商John Charcol的客戶中，選擇這類貸款的比例已從年初幾個月的約8%升至超過20%。同期，新發固定利率房貸繼續漲價。
這發生在加息預期升溫之際。該報道指出，分析師和交易員預計英國央行到2027年7月底前加息四次，首次25個基點的上調最快可能在11月。浮息貸款會隨基準利率上行，經紀商認爲，其當前價格及退出靈活性仍吸引部分客戶。
固定房貸先反映加息預期
英國央行本週公佈的數據顯示，貸款價值比爲75%的五年期固定房貸，9月平均利率升至4.98%，爲三年來最高。這是特定期限及貸款價值比的產品口徑，並非全部房貸的平均報價。
固定房貸漲價並不需要等待央行行動。彭博社本週五報道，英國基準利率今年一直維持3.75%，利率互換市場卻已大幅上行。銀行藉助互換對沖固定利率貸款與浮動利率存款之間的風險，預期政策路徑變化會影響房貸定價。
貸款機構也加快了調整報價的速度。彭博社指出，爲避免互換利率上漲後仍承接低價貸款，一些機構提前上調房貸利率，波動極大時甚至撤回產品。這使借款人在基準利率未變時，已面臨更高的固定利率報價。
當前價差與提前還款條件吸引客戶
John Charcol高級房貸技術經理雷·博爾傑（Ray Boulger）告訴《金融時報》，目前利率超過4%的某些跟蹤型貸款，即使計入到明年年中可能加息1個百分點，仍可能比當下不少五年期固定產品便宜。這個判斷針對可選產品，並非保證所有浮息貸款更劃算。
房貸經紀商Coreco首席執行官安德魯·蒙特萊克（Andrew Montlake）表示，許多跟蹤型產品的提前還款費用較低，或不收取這項費用。對不願鎖定當前固定利率的客戶，這種安排提供了靈活性；若基準利率最終下降，貸款利率也可隨之降低。
蒙特萊克同時提醒，宏觀條件變化可能帶來更多加息。選擇跟蹤型貸款應基於自身對靈活性的需要，而不應僅僅押注利率下調。經紀商客戶的產品選擇變化，也不能直接等同於全英國房貸市場份額變化。
市場提前收緊並未消除加息可能
德意志銀行上週五的《UK Weekly Digest》分析了截至9月29日的市場變化。該行估計，8月中旬以來的利率曲線重定價，大致類似於40個基點的意外政策收緊；這一估計用於比較曲線反應，並不代表經濟效果與實際加息相同。
該行認爲，市場收緊部分依賴央行未來兌現加息預期，而且名義收益率的上升包含更高的通脹補償，實際利率的收緊幅度較小。德銀據此判斷，市場已經提前完成部分收緊，但無法替代央行行動。這爲浮息貸款的後續成本留下了不確定性。
房貸市場的總需求仍然偏弱。彭博社援引英國央行數據稱，8月購房按揭批準量降至54,900筆，爲2023年6月以來最低。Rightmove的數據則顯示，9月買家諮詢量同比下降9%，每家英國房產中介平均有65套待售房源，創十多年來同期最高。
