美國房價三年多來首次轉跌，租金卻轉漲：住房通脹會重新抬頭嗎？
美國住房買賣與租賃市場出現方向不同的變化。CNBC本週四援引Redfin數據稱，截至上週日的四周內，住宅成交中位價同比下降0.1%，爲三年多來首次下降；Apartment List的10月中國全國租金中位數則同比上漲0.1%，同樣是三年多來首次轉爲正增長。
房價微跌尚未緩解購房者的月供壓力。《紐約時報》本週三報道，高按揭利率使部分原本計劃買房的家庭繼續租住，新增公寓供應也在放緩。租賃市場的這兩項變化，正在削弱過去幾年租金降溫的條件。
房價下跌，購房月供仍高
據CNBC報道，按揭利率近幾周有所回落，但仍比一年前高約1個百分點。Redfin測算的典型購房者月供處於歷史第二高水平，微小的房價降幅還不足以抵消融資成本的上升。
買賣雙方都在放慢行動。Redfin數據顯示，近期成屋簽約銷售繼續下降，新增掛牌量也降至今年以來最低水平。供應增加、買家退縮後，賣方更難按照預期價格成交，部分業主選擇暫不掛牌。
對租房家庭而言，是否買房首先取決於每月能承擔多少支出。《紐約時報》採訪的一戶華盛頓州家庭，目前以每月1800美元租住一套三居室住宅；購買當地住宅可能需要超過6000美元的月供，使其決定繼續租房。
高利率也影響出租房供應。住房數據公司Cotality高級首席經濟學家莫莉·博塞爾（Molly Boesel）向《紐約時報》表示，租客難以進入購房市場會支撐租賃需求，而開發商融資難度上升，又可能使多戶住宅供應大幅放緩。
同比轉正，免租優惠仍普遍
租金同比回升並不代表每個月都在漲。Apartment List本週三發佈的報告顯示，10月中國全國租金中位數爲每月1384美元，環比下降0.3%，連續第二個月下降。租賃市場進入淡季後，今年10月的跌幅小於去年同期的0.8%。
該機構的多戶住宅空置率指標從今年2月的7.3%降至10月的7%，仍高於長期常態。庫存正在被逐步消化，但空置房源仍使房東面臨招租壓力。
10月仍有32%的多戶住宅物業，爲新租約提供價值至少相當於一個月免租的優惠，比一年前高4個百分點。Apartment List說明，這些優惠未計入其租金估算，公佈租金與租客享受優惠後的實際負擔需要分別觀察。
開發商已在調整建設節奏。住宅開發及運營商Sterling Group首席執行官蘭斯·斯旺克（Lance Swank）告訴《紐約時報》，公司曾利用低利率擴大建設，看到大量新項目即將入市後轉而收縮，並更謹慎地選擇項目。他也觀察到，旗下較低檔次住宅的租客搬離減少。
市場租金如何進入住房通脹
判斷住房通脹，不能直接用住宅成交價替代居住成本。美國勞工統計局說明，CPI衡量的是住房提供的居住服務；購房被視爲投資，房價和按揭利息不直接計入這一消費項目。住房成本主要由實際租金和業主等價租金衡量。
業主等價租金估算的是自住房若出租所對應的居住服務價格，其價格變化也依據出租住宅樣本計算。勞工統計局每六個月採集一次同一套樣本住房的租金，樣本多數爲持續租住的住房，調整速度與新籤租約存在差別。
《紐約時報》指出，多數私人租金指數跟蹤新租約，對市場變化反應較快。過去幾年，新公寓爲招租降價時，一些續租者的租金仍在上漲。因此，Apartment List的0.1%同比漲幅不能直接當作官方住房通脹率。
巴克萊美國高級經濟學家喬納森·米勒（Jonathan Millar）向《紐約時報》表示，租金可能已不再處於持續減速階段，未來對壓低通脹的幫助或將有限。他同時提示，租金壓力也可能轉向上行。
